Elektrische Speicherheizungen ein Auslaufmodell für Wohnungseigentümer?
mehr als fünf Wohneinheiten Eigentümer Nachtspeicherheizsysteme nicht mehr betreiben dürfen, wenn die Raumwärme in den Gebäuden ausschließlich durch elektrische Speicherheizsysteme
erzeugt wird
Fristen
Vor dem 01.01.1990 eingebaute elektrische Speicherheizsysteme dürfen nach dem 31.12.2019 nicht mehr betrieben werden. Nach dem 31.12.1989 eingebaute oder aufgestellte elektrische Speicherheizsysteme dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nach dem Einbau oder der Aufstellung nicht mehr betrieben werden. Wurden die elektrischen Speicherheizsysteme nach dem 31.12.1989 in wesentlichen Bauteilen erneuert, dürfen sie nach Ablauf von 30 Jahren nach der Erneuerung nicht mehr betrieben werden. Werden mehrere Heizaggregate in einem Gebäude betrieben, ist bei Anwendung insgesamt auf das zweitälteste Heizaggregat abzustellen.
Ausnahmen
Ausnahmen gelten insbesondere, wenn die erforderlichen Aufwendungen für die Außerbetriebnahme
und den Einbau einer neuen Heizung auch bei Inanspruchnahme möglicher Fördermittel nicht innerhalb einer angemessenen Frist durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können Wirtschaftlichkeit).
Was bedeutet die Regelung für Wohnungseigentümer?
Betroffen sind nur Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen, bei denen die Raumwärme ausschließlich durch elektrische Speicherheizsysteme erzeugt wird. Was ist, wenn in einer Wohnung ein anderes System verwendet wird? Was ist, wenn ein Raum einer Wohnung nicht mit einem Speicherheizsystem beheizt wird, sondern beispielsweise der Abstellraum oder das Bad durch einen Heizlüfter?
Elektrische Speicherheizungen befinden sich in der Regel im Sondereigentum des einzelnen Wohnungseigentümers. Damit ist zunächst einmal jeder einzelne Wohnungseigentümer für die Stillegung seiner elektrischen Speicherheizung selbst verantwortlich. Es stellt sich dabei die Frage, welche Alternativen ein Wohnungseigentümer zur Beheizung seiner Wohnräume einsetzen kann, ohne dafür die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu benötigen. In der Regel läßt sich der Umstieg auf ein anderes Heizsystem nämlich nur dann realisieren, wenn in Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird. Alleingänge einzelner Wohnungseigentümer dürften damit meist nicht möglich sein.
Besteht angesichts der Ausnahmevorschrift überhaupt ein Handlungsbedarf? Schließlich besteht die Pflicht zum Austausch nur dann, wenn die Kosten des neuen Heizungssystems in angemessener Frist durch Einsparungen zu finanzieren sind. Was eine angemessene Frist ist, regelt die EnEV 2009 nicht. Bisher wurde in ähnlichen Fällen auf einen 10-Jahres-Zeitraum abgestellt. Es scheint ausgeschlossen, daß sich die Umstellung der Heizung in 10 Jahren durch eintretende Einsparungen finanzieren läßt. Durch den Systemwechsel sinkt ja der Heizenergiebedarf der Wohnung nicht! Die Frage kann letztlich heute noch gar nicht geklärt werden, weil es entscheidend auf die Energie- und die Anlagenpreise sowie die Fördermöglichkeiten im Jahre 2019 (oder später) ankommt.
Können die Wohnungseigentümer die eigentlich dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegende Entscheidung (Sondereigentum) an sich ziehen und eine gemeinsame Lösung beschließen? Das dürfte der Fall sein, weil Alleingänge (siehe oben) nicht möglich sind und weil das Gesetz die Verpflichtung dem Eigentümer (hier den Wohnungseigentümern) auferlegt. Wohnungseigentumsrechtlich dürften entsprechende Beschlüsse mit einfacher Mehrheit zu fassen sein. Zwar gibt § 22 Abs. 2 WEG der Gemeinschaft die Möglichkeit, eine Modernisierung mit doppelt qualifizierter Mehrheit zu beschließen, diese Vorschrift dürfte hier aber nicht einschlägig sein, weil die EnEV 2009 als gesetzliche Vorschrift zu sehen ist. Notwendige Anpassungen aufgrund gesetzlicher Vorschriften obliegen grundsätzlich der Beschlußfassung gemäß § 21 Abs. 5 WEG, bedürfen also nur einer einfachen Mehrheit.
Ein weiteres Problem dürfte sich dadurch ergeben, daß Wohnlagen mit Nachtspeicherheizungen Geräte mit den unterschiedlichsten Baujahren aufweisen dürften. Es wird Wohnungen geben, in denen die Geräte vor 1990 eingebaut wurden, und es dürfte Wohnungen geben, in denen der jeweilige Eigentümer alle Geräte später ausgetauscht hat. Es wird wohl mehr als schwer werden, einen Wohnungseigentümer, der über neue Geräte verfügt, zu motivieren, einem Austausch vor Ablauf seiner 30-jährigen Übergangsfrist zuzustimmen. Eine rechtliche Verpflichtung zur Zustimmung besteht wohl ohnehin nicht, wenn die grundsätzliche Zuständigkeit beim jeweiligen Wohnungseigentümer liegt.
Eine ganz andere Frage ist es, ob nicht zumindest für vermietende Wohnungseigentümer (und solche, die sich mit Verkaufsabsichten tragen) ein gesteigertes Interesse daran besteht, die Nachtspeicherheizungen schnellstmöglich auszutauschen. Schließlich läßt sich schon heute feststellen, daß auf dem Markt (Vermietung und Verkauf) erhebliche Vorbehalte gegen Nachtspeicherheizungen
bestehen. Diese dürften durch die Ächtung dieses Heizsystems durch die EnEV 2009 erheblich zunehmen. Das macht den Verkauf bzw. die Vermietung einer Wohnung mit Nachtspeicherheizung in Zukunft wahrscheinlich schwieriger.
Fazit:
Im Hinblick auf die Probleme, welche die EnEV 2009 hinsichtlich der Nachtspeicherheizungen
aufwirft, raten wir dazu, in Ruhe abzuwarten. Im Laufe der kommenden Jahre kann sich der Energiemarkt erheblich verändern. Auch technologische Innovationen sind möglich, die vielleicht später Möglichkeiten aufzeigen, die heute noch nicht absehbar sind. Und ob der Gesetzgeber seine Linie durchhält, erscheint ebenfalls fraglich. Schließlich wird der politisch moderierte „Ausstieg“ mit ökologischen Argumenten begründet. Deren „Gewicht“ schwindet in dem Maß, in dem Strom mit regenerativen Energien (Sonne, Wind, Wasser) erzeugt wird, und diese Quote steigt kontinuierlich. Schließlich dürfte es interessant werden, was die wohnungseigentumsrechtliche Literatur und Rechtsprechung zu diesem Problemfeld noch erhellend oder verdunkelnd beiträgt. Hektik jedenfalls ist derzeit nicht angezeigt.
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