Die besondere Relevanz der Teilungserklärung und die typischen Fehler bei deren Erstellung

Die Teilungserklärung einer Wohnungs- oder Teileigentümergemeinschaft enthält das Grundgesetz der Gemeinschaft. Sie hat für die Eigentümergemeinschaften erhebliche Bedeutung, und sie ist das Instrument, an dem sich zeigt, ob sie mit Überlegung erstellt oder ob sie abgeschrieben wurde. Gemeinschaften funktionieren i. d. R. um so besser, je besser die Teilungserklärung (mit Miteigentumsordnung) ist.

Empfehlung Nr. 1: Wenn Sie eine Wohnung oder Teileigentum erwerben, widmen Sie der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Ihre besondere Aufmerksamkeit. Dies ist insbesondere beim Ersterwerb von besonderer Bedeutung.

Teilungserklärungen sind die Stiefkinder der gesamten Wohnungseigentumsverwaltung. Sie werden meistens durch einen vom Bauträger beauftragten Notar "entworfen". Entworfen heißt hier oft - dies ist zumindest bei den von uns verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften so - von einer anderen Teilungserklärung oder aus einem Musterhandbuch abgeschrieben. Dies zeigt sich dem unbefangenen Leser bereits dann, wenn in einer Teilungserklärung für ein Hotel von Wohnungen gesprochen wird oder wenn Praxen für Ärzte als Läden bezeichnet werden. Noch unsinniger wird es, wenn Heizkörper zum Sondereigentum erklärt werden und es in der Wohnanlage keinen einzigen Heizkörper gibt!

Nicht passende, überflüssige oder unsinnige Regelungen in den Gemeinschaftsordnungen führen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit früher oder später zu Streitigkeiten und damit zu vermeidbaren Problemen in der Gemeinschaft. Da Wohnungseigentümergemeinschaften unauflöslich sind, ist dies besonders fatal. Reparaturen an mißglückten Teilungserklärungen sind in der Regel nur möglich, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Empfehlung Nr. 2: Prüfen Sie, ob die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Mindestanforderungen enthält, die ein gutes Gemeinschaftsverhältnis begünstigen.

Mindestanforderungen aus unserer Sicht sind:

• Die Teilungserklärung muß mit einer qualifizierten Mehrheit änderbar sein, also eine Öffnungsklausel enthalten. Wenn dies nicht sichergestellt ist, müssen Sie damit rechnen, daß Änderungen nicht möglich sind, weil selbst beim Einvernehmen zwischen allen Eigentümern außerdem die Zustimmung sämtlicher Grundpfandgläubiger notwendig ist. Eine fehlende Öffnungsklausel ist nach unserer Auffassung ein wertmindernder Faktor bei einer Eigentumswohnung.
• Die zulässige Nutzung der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten muß ausreichend festgelegt sein.
• Das gesetzlich normierte Kopfprinzip beim Stimmrecht ist untauglich. Ein Eigentümer der im Laufe der Zeit zwei oder mehr Einheiten erwirbt, hat bei dieser Regelung trotzdem nur eine Stimme. Er trägt wirtschaftlich damit mehr Verantwortung als ihm Entscheidungskompetenz eingeräumt wird.
• Die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sollte umfassend geklärt sein und nicht nebulös umschrieben werden.
• Mindestens ebenso wichtig ist es, daß die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht klar und eindeutig festgelegt wird.
• Die Anzahl der Beiratsmitglieder sollte durch Mehrheitsbeschluß festgelegt werden können.
• Die Vertretung der Wohnungseigentümer sollte nur durch andere Wohnungseigentümer, Ehegatten oder den Verwalter zulässig sein. Dritte, auch Juristen als Vertreter von Eigentümern, haben in einer Wohnungseigentümerversammlung absolut nichts zu suchen! Wir kennen keinen Fall aus unserer Praxis, wo anderes einmal hilfreich gewesen wäre.
• Die Teilungserklärung muß Sicherungsmechanismen vorsehen, die verhindern, daß Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft gelangen, die nicht leistungsfähig oder nicht gemeinschaftsfähig sind. Mindestanforderung ist, daß die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Alles andere ist entweder nicht praktikabel (Zustimmung aller Miteigentümer) oder gefährlich (kein Zustimmungserfordernis).
• Unabdingbar ist eine klare Regelung hinsichtlich der Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage. Die Teilungserklärung muß sicherstellen, daß eine ausreichende Zuweisung nicht durch Mehrheitsbeschluß verhindert werden kann. Unzureichende Rücklage sind immer wieder ein Grund für wirtschaftliche Schwierigkeiten in einer Eigentümergemeinschaft. Eine zu geringe Rücklage stellt wegen der grundsätzlich bestehenden gesamtschuldnerischen Haftung der Wohnungseigentümer ein Risiko dar.

Empfehlung Nr. 3: Wenn eine Teilungserklärung erstellt wird, sollte immer ein erfahrener Verwalter hinzugezogen werden. Rechtlich einwandfreie Formulierungen können durch einen im Wohnungseigentumsrecht bewanderten Rechtsanwalt gefunden werden.

Erfahrene Verwalter sind u. E. bei der Erstellung einer Teilungserklärung immer hinzuziehen. Kompetente Verwalter sind diejenigen, die aufgrund ihrer Erfahrung wissen, worauf es in einer Teilungserklärung ankommt und was bei bestimmten Konstellationen zu beachten ist. Ein Ärztehaus bedarf anderer Regelungen als ein Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen. Gemischt genutzte Objekte brauchen ebenfalls spezielle Regelungen.

Empfehlung Nr. 4: Teilungserklärungen müssen nicht beurkundet werden.

Die Beurkundung einer Teilungserklärung kostet leicht einige zigtausend Mark, weil sich der Wert zur Ermittlung der Notargebühren nach dem Wert des Gebäudes richtet. Das Wohnungseigentumsgesetz fordert aber die Beurkundung der Teilungserklärung gerade nicht, es läßt die Beglaubigung der Unterschriften ausreichen. Die Unterschriftenbeglaubigung kostet aber maximal DM 250,--. Also springen die Mehrkosten bei Berücksichtigung der Empfehlung Nr. 3 durch den Verzicht auf die Beurkundung i. d. R. wieder raus.

Fazit: Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist für die gesamte Dauer der Wohnungseigentümergemeinschaft von höchster Wichtigkeit. Schlampige, lückenhafte und fehlerhafte Teilungserklärungen mit Gemeinschaftsordnung können zu kaum lösbaren Problemen bei der Verwaltung führen, sie mindern u. E. den Wert von Wohnungs- oder Teileigentum beträchtlich.